Są dwie typowe legalne drogi, by wynajmować dom w Japonii płacącym gościom na noclegi. Pierwsza to wspólne korzystanie z domu (minpaku) na podstawie ustawy o prywatnych usługach noclegowych z 2017 roku, przy którym budynek pozostaje domem, a liczba nocy dla gości jest ograniczona do 180 w roku. Druga to licencja na podstawie ustawy o zajazdach i hotelach, która traktuje budynek jako obiekt noclegowy. Ten przewodnik zestawia obie drogi obok siebie na podstawie samych ustaw i poradnika Japan Tourism Agency dla gospodarzy. To ogólna informacja, a nie porada prawna; odpowiedź dla konkretnego domu mają urząd wydający licencje i gmina.
Obie drogi w skrócie
| Wspólne korzystanie z domu (minpaku) | Licencja zajazdu (ryokan lub prosty obiekt noclegowy) | |
|---|---|---|
| Ustawa | Ustawa o prywatnych usługach noclegowych (2017) | Ustawa o zajazdach i hotelach (1948) |
| Jak się zaczyna | Zgłoszenie do prefektury lub miasta | Zezwolenie prefektury lub miasta z publicznym ośrodkiem zdrowia |
| Noce w roku | Do 180, a lokalna uchwała może to ograniczyć | Brak stałego limitu |
| Strefy wyłącznie mieszkaniowe | Dozwolone przez ustawę krajową, choć uchwała może to ograniczyć | Niedozwolone |
| Czym jest budynek | Pozostaje domem w rozumieniu planowania i prawa budowlanego | Staje się obiektem noclegowym, czyli zmienia sposób użytkowania |
| Gospodarz nieobecny w czasie pobytów | Prowadzenie przekazane zarejestrowanej firmie zarządzającej | Prowadzenie na podstawie licencji |
Limit 180 nocy, zgłoszenie i zasada firmy zarządzającej pochodzą z ustawy o wspólnym korzystaniu z domu (art. 2, 3 i 11). Licencja zajazdu i jej rodzaje pochodzą z ustawy o zajazdach (art. 2 i 3). Wiersz o strefach opiera się na tabeli porównawczej w poradniku Japan Tourism Agency dla gospodarzy (po japońsku, stan informacji na 31 marca 2022 roku).
Dlaczego strefy i planowanie ważą więcej przy licencji
Przy wspólnym korzystaniu z domu poradnik agencji zaznacza, że budynek zachowuje sposób użytkowania jako dom jednorodzinny, więc przepisy budowlane o zmianie sposobu użytkowania nie mają zastosowania. Licencja zajazdu różni się pod trzema względami, z którymi kupujący zwykle się stykają:
- Strefy przeznaczenia. Japońska tabela stref wyklucza hotele i zajazdy z niektórych stref mieszkaniowych, a w innych ogranicza je do 3000 metrów kwadratowych.
- Obszary kontroli urbanizacji. Na obszarze shigaika chosei kuiki (gdzie miasta powstrzymują nową zabudowę) ustawa o planowaniu miast (art. 43) wymaga zezwolenia gubernatora na zmianę sposobu użytkowania budynku. Przekształcenie domu w zajazd może być taką zmianą.
- Przepisy budowlane. Zgodnie z ustawą o normach budowlanych (art. 87) zmiana sposobu użytkowania budynku na obiekt noclegowy o powierzchni ponad 200 metrów kwadratowych wymaga potwierdzenia budowlanego, czyli tej samej kontroli co nowa budowa.
Przepisy przeciwpożarowe obowiązują na obu drogach. Poradnik agencji prosi gospodarzy minpaku, by przed zgłoszeniem skonsultowali się z lokalną strażą pożarną.
Jak Engawa pokazuje to w ogłoszeniu?
Sekcja „Myślisz o wynajmie?” na stronie każdego ogłoszenia ma wiersz z klasą strefy dla hoteli i zajazdów oraz wiersz o tym, czy miejsce leży na obszarze kontroli urbanizacji, każdy ze źródłem i datą. Tam, gdzie dane mapowe nie są jeszcze wczytane, te wiersze mówią „nieznane”, a „nieznane” nigdy nie oznacza „dozwolone”. Sekcja pokazuje też lokalną uchwałę o minpaku i własne zasady banku, które obowiązują bez względu na wybraną drogę.
Najczęściej zadawane pytania
Która droga daje mniej nocy?
Wspólne korzystanie z domu: do 180 nocy w roku i mniej tam, gdzie uchwała ogranicza okresy. Licencja zajazdu nie ma stałego limitu nocy.
Czy dom z banku akiya można prowadzić na którejkolwiek z tych dróg?
Własne zasady banku mogą stawiać warunki co do mieszkania w domu, działalności gospodarczej lub odsprzedaży, niezależnie od tych ustaw. Engawa pokazuje te zasady tam, gdzie bank je publikuje; zobacz czym jest bank akiya.
Gdzie jest oficjalna odpowiedź dla konkretnego domu?
Dla minpaku: lokalne biuro ds. wspólnego korzystania z domu dla danego obszaru. Dla licencji zajazdu: publiczny ośrodek zdrowia, który ją wydaje, a w sprawie stref i zmiany sposobu użytkowania wydziały planowania i budownictwa w gminie.
Czy istnieje trzecia droga?
Niektóre krajowe strategiczne strefy specjalne prowadzą własny program wspólnego korzystania z domu z minimalną długością pobytu. Dotyczy on tylko obszarów, które go przyjęły, a Engawa jeszcze ich nie mapuje.
Uczciwe podsumowanie
Minpaku pozwala akiya pozostać domem w zamian za limit 180 nocy i lokalne uchwały. Licencja zajazdu znosi limit nocy, ale uruchamia przepisy o strefach, zezwoleniach planistycznych i prawie budowlanym. Engawa pokazuje opublikowane zasady i mapy dla każdego ogłoszenia; ostatnie słowo mają urząd wydający licencje, gmina i bank. Szerszy obraz znajdziesz w przewodniku czy w akiya można prowadzić minpaku. Ten przewodnik to ogólna informacja, a nie porada prawna.