Opuszczone domy w Japonii, akiya, sprzedaje się zwykle ceną i urokiem. Prawie nikt nie sprzedaje ich ryzykiem. Zrobiliśmy więc odwrotnie: wzięliśmy każdy z 549 pustych domów z naszego katalogu i sprawdziliśmy jego dokładne współrzędne w oficjalnych japońskich rządowych zbiorach danych o zagrożeniach, dom po domu. Oto, co dane mówią o tym, jak niebezpieczne, albo jak bezpieczne, są te domy naprawdę.
W skrócie: większość akiya z katalogu nie leży w wyznaczonej strefie zagrożenia, prawdziwą wiadomością jest wiek budynków, a wbrew temu, co zakładają kupujący, domy w strefie zagrożenia nie są sprzedawane taniej.
Ile akiya leży w wyznaczonej strefie zagrożenia?
Sprawdziliśmy każdy dom w trzech osobnych krajowych zbiorach danych o zalewach i zboczach: obszarach zalewowych rzek, strefach osuwiskowych i strefach zalewowych tsunami. Dom liczy się jako „w strefie” tylko wtedy, gdy jego współrzędne leżą wewnątrz formalnie wyznaczonego wielokąta.
| Zagrożenie | Domy w wyznaczonej strefie | Domy z użytecznymi danymi | Udział |
|---|---|---|---|
| Strefa osuwiskowa | 56 | 459 | 12,2% |
| Obszar zalewowy rzek | 37 | 459 | 8,1% |
| Strefa zalewowa tsunami | 20 | 459 | 4,4% |
Mianowniki mają znaczenie i dobieramy je świadomie. Nie każdy dom da się ocenić: niektóre współrzędne są zbyt przybliżone (ogłoszenie przypięte do centrum miejscowości, a nie do działki), a niektóre leżą poza opublikowanym zasięgiem zbioru danych. Takie domy całkowicie wyłączamy z mianownika, zamiast po cichu liczyć je jako „bezpieczne”. „12,2% w strefie osuwiskowej” oznacza więc 56 z 459 domów, które naprawdę mogliśmy ocenić, a nie 56 ze wszystkich 549. To uczciwa liczba i to ją publikujemy.
A trzęsienia ziemi?
Każdy punkt w Japonii niesie ryzyko trzęsienia ziemi, więc pytanie nie brzmi „czy w ogóle”, tylko „jak duże”. Korzystamy z prawdopodobieństwa silnych wstrząsów w ciągu 30 lat z krajowego modelu zagrożenia sejsmicznego (intensywność 6-lower lub wyższa, poziom, przy którym starsze domy zaczynają się poddawać).
Wśród 483 domów z oceną sejsmiczną mediana prawdopodobieństwa silnych wstrząsów w ciągu 30 lat wynosi 7,3%, a średnia 10,2%. Rozkład jest mocno przesunięty w stronę niskich wartości, ale ma realny ogon.
| Prawdopodobieństwo silnych wstrząsów w ciągu 30 lat | Liczba domów |
|---|---|
| od 0 do 10% | 261 |
| od 10 do 20% | 167 |
| od 20 do 30% | 41 |
| od 30 do 40% | 9 |
| od 40 do 50% | 2 |
| od 70 do 80% | 2 |
| od 80 do 90% | 1 |
Większość akiya z katalogu stoi na terenie o stosunkowo niskim prawdopodobieństwie. Ale trzy domy mają prawdopodobieństwo silnych wstrząsów w ciągu 30 lat powyżej 70%, a najgorszy osiąga 81,8%. To właśnie te domy kupujący nigdy nie powinien kupić bez oceny konstrukcji, i właśnie o nich błyszczące ogłoszenie nigdy nie wspomina.
Prawdziwym ryzykiem jest wiek budynku
Najważniejszy fakt dotyczący zagrożeń to nie wielokąt powodziowy. To kalendarz. Japonia zaostrzyła normy sejsmiczne w 1981 roku, a dom zbudowany wcześniej (według „starych norm”, sprzed 1981 roku) jest znacznie trudniej ubezpieczyć, trudniej objąć kredytem hipotecznym i drożej uczynić bezpiecznym.
Spośród 548 domów, dla których ustaliliśmy rok budowy, 177 (32,3%) to budynki sprzed 1981 roku, zbudowane według starych norm. Prawie jedna trzecia katalogu powstała według normy sejsmicznej, którą kraj ponad czterdzieści lat temu uznał za niewystarczającą. Dla kupującego to budżet na wzmocnienie, a nie szczegół.
Wynik, którego kupujący się nie spodziewają: ryzyko nie jest wliczone w cenę
Oto wynik sprzeczny z intuicją. Można by założyć, że dom w obszarze zalewowym, strefie osuwiskowej lub strefie zalewowej tsunami będzie tańszy, bo rynek wliczy niebezpieczeństwo w cenę. Tak nie jest.
Wśród 459 domów, które mogliśmy w pełni ocenić pod kątem wszystkich trzech zagrożeń zalewowych i osuwiskowych, porównaliśmy medianę ceny wywoławczej domów w co najmniej jednej strefie zagrożenia z domami poza wszystkimi strefami:
| Grupa | Domy | Domy z ceną | Mediana ceny wywoławczej |
|---|---|---|---|
| W co najmniej jednej strefie zagrożenia | 99 | 65 | 3 800 000 jenów |
| Poza wszystkimi strefami zagrożenia | 360 | 247 | 3 610 000 jenów |
Domy w strefach zagrożenia są, jeśli już, nieznacznie droższe, a nie tańsze. Wiejski rynek akiya jest na tyle płytki, rozdrobniony i nieprzejrzysty, że status zagrożenia po prostu nie odbija się w cenie. To najważniejsza rzecz, jaką pokazuje to badanie: nie da się wywnioskować bezpieczeństwa domu z jego ceny, a tanie akiya nie jest tanie dlatego, że jest niebezpieczne. Dane o zagrożeniach trzeba sprawdzić samemu, i właśnie dlatego publikujemy je bezpłatnie przy każdym ogłoszeniu.
Metodologia
Przeanalizowaliśmy 549 akiya z katalogu Engawy według stanu danych z 8 lipca 2026 roku. Każdy dom został zlokalizowany i oceniony niezależnie według tych oficjalnych rządowych zbiorów danych:
- Powódź: krajowe obszary zalewowe rzek (MLIT).
- Osuwiska: wyznaczone strefy osuwiskowe (MLIT / prefektury).
- Tsunami: strefy zalewowe tsunami (MLIT / prefektury).
- Trzęsienie ziemi: prawdopodobieństwo silnych wstrząsów w ciągu 30 lat z japońskiej stacji informacji o zagrożeniu sejsmicznym (J-SHIS, publikowanej przez NIED).
- Okres budowy: ustalony na podstawie zapisanego roku budowy względem granicy norm sejsmicznych z 1981 roku.
Zasięg podajemy uczciwie. Dom jest wyłączany z mianownika dla danego zagrożenia, gdy jego współrzędne są zbyt przybliżone, by ocenić je wiarygodnie, albo leżą poza opublikowanym zasięgiem zbioru danych, i nigdy nie jest domyślnie liczony jako bezpieczny. Każdą liczbę tutaj odtwarza skrypt analityczny w repozytorium (`backend/seo/research_stats.py`), który czyta tę samą bazę danych, z której korzysta serwis, więc każdy dziennikarz może go uruchomić ponownie. Brak wyznaczonej strefy w danym punkcie nie dowodzi zerowego ryzyka; oznacza, że w danych krajowych żaden formalnie wyznaczony wielokąt zagrożenia nie obejmuje tego punktu.
Powiązane lektury: nasz przewodnik czy zakup akiya jest bezpieczny, jak czytać japońską mapę zagrożeń oraz ranking dotacji o stronie finansowej. Przeglądaj same domy, każdy z własnym panelem zagrożeń.