Japonia publikuje jedne z najlepszych map zagrożeń naturalnych na świecie, i to za darmo. Problem dla kupującego z zagranicy polega na tym, że główny portal jest po japońsku i zakłada, że znasz znaczenie kolorów i terminów. Ten przewodnik robi dwie rzeczy. Wyjaśnia, co oznaczają wyniki dotyczące zagrożeń na stronie ogłoszenia w Engawie, i pokazuje, jak samodzielnie czytać mapę rządową, żebyś mógł obejrzeć działkę, zanim się w niej zakochasz.

Najpierw jedna rzecz. Wynik dotyczący zagrożeń w ogłoszeniu to pierwsze spojrzenie na podstawie map rządowych. To nie jest ocena na miejscu ani porada i nie mówi, że dom jest bezpieczny. Mówi, gdzie przyjrzeć się dokładniej.

Co pokazuje sekcja zagrożeń na stronie ogłoszenia?

Prawie każde ogłoszenie ma teraz sekcję „Dane o okolicy i zagrożeniach”. Pokazuje wyniki dotyczące powodzi, osuwisk i tsunami dla punktu na mapie, na podstawie danych rządu krajowego. Pokazuje też prawdopodobieństwo silnego trzęsienia ziemi z krajowego modelu J-SHIS, a tam, gdzie to ma zastosowanie, także uwagi o gruncie, śniegu i gruntach rolnych.

Na górze sekcji zobaczysz jednowierszowe podsumowanie, na przykład:

Bez zastrzeżeń: 6, warto wiedzieć: 1. Każde sprawdzenie dotyczy rządowej mapy dla dokładnie tego punktu. Gdy mapy brakuje albo nie możemy jej użyć, mówimy o tym; to nigdy nie znaczy, że ryzyka nie ma.

Każdy wiersz ma etykietę, krótkie zdanie w prostych słowach i źródło. Etykieta jest zawsze zapisana słowami, nigdy tylko kolorem. Oto etykiety, które zobaczysz:

  • Sprawdzone, czysto
  • Uwaga
  • Ostrzeżenie
  • Informacja
  • Nie sprawdzono
  • Nie dotyczy

Co oznacza „Sprawdzone, czysto”?

Oznacza, że sprawdziliśmy tę działkę na rządowej mapie dla danego zagrożenia i działka nie leży w wyznaczonej strefie. Na przykład:

Ryzyko osuwisk. Sprawdzone, czysto. Sprawdzone: w tym miejscu nie ma wyznaczonej strefy osuwiskowej. Granice stref są przybliżone, a to nie jest prawny dokument informacyjny o nieruchomości.

Ryzyko powodzi. Sprawdzone, czysto. Sprawdzone: poza wyznaczonym obszarem zalewowym. Mapy obejmują tylko wyznaczone rzeki, więc nie jest to obietnica, że powodzi nie będzie.

Ryzyko tsunami. Sprawdzone, czysto. Sprawdzone: w tym miejscu nie ma wyznaczonej strefy zalewowej tsunami

Czytaj je wąsko. „Czysto” oznacza brak oznaczenia na tej jednej mapie dla tego jednego zagrożenia. Granice stref są przybliżone. Mapy powodziowe obejmują tylko wyznaczone rzeki, więc mały strumień, rów albo ulewa na płaskim terenie mogą w ogóle nie być na mapie. „Czysto” to nie „brak ryzyka”.

Jak wygląda wynik w strefie?

Gdy działka leży w wyznaczonej strefie, wiersz jest oznaczony jako Uwaga lub Ostrzeżenie. Wiersze dotyczące powodzi i tsunami podają głębokość wody przewidywaną przez model rządowy. Prawdziwe przykłady z aktywnych ogłoszeń:

Ryzyko powodzi. Ostrzeżenie. W wyznaczonym obszarze zalewowym, głębokość zalania od 3 do 5 m

Ryzyko tsunami. Ostrzeżenie. W strefie zalewowej tsunami, spodziewana głębokość zalania co najmniej 3,0 m

Ryzyko powodzi. Uwaga. W wyznaczonym obszarze zalewowym, głębokość zalania poniżej 0,5 m

Ryzyko tsunami. Uwaga. W strefie zalewowej tsunami, spodziewana głębokość zalania do 0,3 m

Pasma głębokości zalania w ogłoszeniu to: poniżej 0,5 m, od 0,5 do 3 m, od 3 do 5 m, od 5 do 10 m, od 10 do 20 m i powyżej 20 m. Poniżej 3 m oznaczamy jako Uwaga. Od 3 m wzwyż oznaczamy jako Ostrzeżenie. Niektóre ogłoszenia blisko wybrzeża pokazują też w tym samym stylu wiersz o fali sztormowej.

Wiersze o osuwiskach używają dwóch kategorii rządowych. Żółta strefa osuwiskowa jest oznaczona jako Uwaga i brzmi:

Ryzyko osuwisk. Uwaga. W żółtej strefie osuwiskowej (strefa zagrożenia; liczba stref: 2). Licz się z tym, że rzeczoznawca obejrzy zbocze za domem. Granice stref są przybliżone, a to nie jest prawny dokument informacyjny o nieruchomości.

Czerwona strefa osuwiskowa to najwyższa kategoria i jest oznaczona jako Ostrzeżenie. To formalne, zaznaczone na mapie wyznaczenie, a nie mgliste obawy. Każdy z tych kolorów traktuj jako powód, by zapytać lokalnego specjalistę o tę konkretną działkę, zanim pójdziesz dalej.

To modelowane scenariusze z oficjalnych map. Pokazują, co według modelu rządowego może się zdarzyć w danym punkcie. Nie przewidują konkretnej burzy ani fali.

Co oznacza „Nie sprawdzono” i dlaczego niektóre ogłoszenia to mają?

„Nie sprawdzono” oznacza, że nie mamy użytecznego wyniku dla tego zagrożenia w tym punkcie. To nie jest wynik „czysto”. Nie oznacza niskiego ryzyka. Każdy wiersz „Nie sprawdzono” mówi o tym na stronie. Są dwa powody, a wiersz mówi, który z nich dotyczy:

  • Żadna oficjalna mapa nie obejmuje tego obszaru. Przykład z ogłoszenia w prefekturze Kagawa: „Żadna oficjalna mapa nie obejmuje tego obszaru, więc nie możemy sprawdzić zagrożenia (ryzyko tsunami), ale to nie znaczy, że go nie ma.”
  • Nie udało się nam jeszcze sprawdzić. Dotyczy to mapy, której jeszcze nie wczytaliśmy, oraz ogłoszenia, w którym brakuje lokalizacji albo jest zbyt przybliżona, by umieścić ją na mapie. Wiersz brzmi: „Nie udało się nam jeszcze sprawdzić tu zagrożenia ([zagrożenie]), ale to nie znaczy, że go nie ma.”

Jedna etykieta wygląda podobnie, ale znaczy co innego. „Nie dotyczy” stosujemy dla tsunami w prefekturze bez dostępu do morza: „W głębi lądu, brak mapy tsunami. Ten dom leży w prefekturze bez dostępu do morza.” Nie ma czego sprawdzać, więc nie ma luki.

Jeśli ogłoszenie mówi „Nie sprawdzono” przy czymś, co jest dla ciebie ważne, nie traktuj tego jako dobrej wiadomości. Skorzystaj z kroków opisanych niżej albo napisz do jednego z założycieli, a przyjrzymy się temu razem z tobą.

Jak samodzielnie czytać rządową mapę zagrożeń?

Główny portal krajowy to serwis map zagrożeń prowadzony przez japoński Urząd Informacji Geoprzestrzennej (GSI), znany jako disaportal. Nakłada oficjalne rządowe dane o zagrożeniach (powodzie, osuwiska, tsunami i inne) na mapę, więc możesz wyszukać adres lub punkt i zobaczyć, jakie ryzyka tam występują. Jest wiarygodny i bezpłatny, choć interfejs jest po japońsku.

Znajdziesz go pod adresem portalu map zagrożeń MLIT i GSI (disaportal). Oferuje „warstwową” mapę zagrożeń, która nakłada kilka rodzajów ryzyka na jeden widok, i linki do map zagrożeń poszczególnych gmin. Dla kupującego mapa warstwowa to najszybszy sposób, by zobaczyć dla jednej działki, czy leży jednocześnie w strefie powodziowej, osuwiskowej lub zalewowej tsunami.

Jak czytać warstwę powodziową w portalu?

Warstwa powodziowa zaznacza obszary kolorowymi pasmami według przewidywanej głębokości zalania przy deszczu projektowym. Ciemniejszy lub intensywniejszy kolor oznacza głębsze przewidywane zalanie. Dom w kolorowym paśmie leży na wyznaczonym obszarze zagrożonym powodzią; dom na niezaznaczonym terenie nie pokazuje w tej warstwie wyznaczonego obszaru zalewowego.

Czytając uważnie, skup się na dwóch rzeczach: czy działka jest w ogóle zaznaczona, a jeśli tak, w którym paśmie głębokości leży. Działka na skraju płytkiego pasma to zupełnie co innego niż działka głęboko w strefie dużej głębokości. Pamiętaj, że to modelowany scenariusz deszczu projektowego, a nie prognoza konkretnej powodzi.

W portalu włącz warstwę powodziową („kouzui”) dla konkretnego adresu, w widoku samej powodzi albo w połączonym widoku warstwowym. Tam, gdzie rząd wyznaczył ryzyko powodziowe rzeki, działka jest zaznaczona według oficjalnego kodu klasy głębokości: dwa opublikowane systemy klas mają albo pięć stopni (poniżej 0,5 m, od 0,5 do 1 m, od 1 do 2 m, od 2 do 5 m oraz 5 m i więcej), albo siedem stopni (poniżej 0,5 m, od 0,5 do 1 m, od 1 do 2 m, od 2 do 3 m, od 3 do 4 m, od 4 do 5 m oraz 5 m i więcej), zależnie od tego, którego systemu użył organ zarządzający rzeką. Kolor staje się coraz ciemniejszy wraz ze wzrostem klasy, zgodnie z legendą na ekranie dla włączonej warstwy. To te same oficjalne kody klas, które MLIT publikuje w zbiorze danych o zalewach powodziowych National Land Numerical Information, więc pasmo, w którym leży działka, to konkretna, sprawdzalna liczba rządowa.

Niezaznaczona działka może oznaczać dwie różne rzeczy, a mapa nie zawsze pokazuje tę różnicę wyraźnie. Może oznaczać, że działka leży na obszarze z danymi powodziowymi i poza wszystkimi pasmami głębokości. Albo może oznaczać, że warstwa nie ma tam w ogóle danych: zbiór źródłowy pomija każdą rzekę, której organ zarządzający nie dostarczył danych z modelowania powodzi albo której pierwotna mapa zagrożeń nie pokazywała obszaru zalewu do zdigitalizowania, a dokumentacja disaportalu zaznacza, że niektóre prefektury wciąż przygotowują mapy powodziowe, więc dotąd opublikowano tylko część danych. Zanim uznasz, że pusty obszar oznacza brak ryzyka, przeczytaj uwagi o zasięgu danej warstwy. Jeśli cały kawałek wsi wygląda na pusty, zamiast pokazywać zaznaczoną strefę z wyraźną granicą, częściej jest to luka w danych niż stwierdzenie braku ryzyka.

Jak czytać warstwę osuwiskową w portalu?

Warstwa osuwiskowa zaznacza obszary zagrożone osuwiskami, zwykle na stromych zboczach i pod nimi. Japonia wyznacza strefy zagrożenia, a przy poważniejszym ryzyku strefy szczególnego zagrożenia, i mapa je zaznacza. Dom na zaznaczonym zboczu lub tuż pod nim leży w wyznaczonej strefie osuwiskowej, czyli w formalnej, zaznaczonej na mapie strefie.

Rozróżnienie między zwykłą strefą zagrożenia (żółtą strefą osuwiskową) a strefą szczególnego zagrożenia (czerwoną strefą osuwiskową) ma znaczenie, bo ta druga odzwierciedla wyżej ocenione ryzyko dla budynków i może mieć poważniejsze skutki dla tego, jakie prace są wymagane lub dozwolone. Wiele przystępnych cenowo wiejskich akiya leży w dolinach i na zboczach, więc ta warstwa pojawia się często. Wyznaczenie strefy to powód, by zasięgnąć konkretnej porady lokalnego specjalisty dla tej działki, a nie szczegół do przeoczenia.

Jak czytać warstwę tsunami w portalu?

Warstwa tsunami zaznacza obszary przybrzeżne w modelowanej strefie zalewowej tsunami, również według przewidywanej głębokości. Jeśli nisko położona działka na wybrzeżu jest zaznaczona, leży w strefie, do której według modelu rządowego może dotrzeć tsunami; jeśli leży wyżej i poza zaznaczeniem, nie leży. Podobnie jak przy powodziach pasma głębokości pokazują, jak poważny jest modelowany zalew.

Model myślowy dla ryzyka tsunami to „rzadko, ale poważnie”. W przeciwieństwie do powodzi, które się powtarzają, tsunami to zdarzenie o niskiej częstotliwości i wysokich skutkach, więc dom na wybrzeżu może być piękny i jednocześnie leżeć w modelowanym zasięgu. Zadaniem mapy jest po prostu powiedzieć, czy konkretna działka jest w tym zasięgu, a ten fakt chcesz znać przed, a nie po zobowiązaniu się do zakupu domu na wybrzeżu. Szerszy obraz bezpieczeństwa znajdziesz w przewodniku czy zakup akiya jest bezpieczny. Jeśli chcesz dom nad morzem, przewodnik akiya nad morzem a ryzyko powodzi wyjaśnia, co sprawdzamy na wybrzeżu.

Co, jeśli mapa jest niejasna albo działka leży na granicy?

Przybliż mapę do dokładnej działki, a nie do okolicy, sprawdź każdą warstwę zagrożeń osobno, a gdy działka leży na skraju strefy, na potrzeby planowania traktuj ją jako leżącą w strefie i zasięgnij lokalnej porady. Jeśli nie możesz przeczytać japońskich opisów, orientuj się według kolorowych pasm i włączonej warstwy, a wszystko istotne potwierdź u specjalisty.

Przypadki graniczne są częste i naprawdę niejednoznaczne, więc uczciwe podejście to ostrożność. Działka na skraju strefy powodziowej lub osuwiskowej zasługuje na tę samą uwagę co działka wyraźnie w jej obrębie. Nie przekonuj sam siebie do uspokajającej interpretacji.

Pamiętaj też, że wiele ogłoszeń podaje tylko okolicę, więc punkt na naszej mapie może być przybliżony. Granice stref również są przybliżone. Zawsze samodzielnie sprawdź dokładną działkę, gdy znasz już adres.

Co zrobić po przeczytaniu wyniku dotyczącego zagrożeń?

Wynik dotyczący zagrożeń to miejsce, w którym zaczyna się twoje własne sprawdzanie. Bez względu na to, co mówi ogłoszenie (czysto, w strefie albo nie sprawdzono), zrób te rzeczy, zanim się zobowiążesz:

  1. Zapytaj gminę. Skontaktuj się z urzędem gminy albo z bankiem akiya wskazanym w oryginalnym ogłoszeniu i zapytaj, jakie informacje o zagrożeniach mają dla dokładnego adresu. Wiele miejscowości publikuje własną mapę zagrożeń, często bardziej szczegółową niż warstwy krajowe, i może opowiedzieć o lokalnych warunkach, których mapy krajowe nie obejmują.
  2. Otwórz lokalną mapę zagrożeń i portal i obejrzyj dokładną działkę samodzielnie, warstwa po warstwie, jak opisano wyżej.
  3. Zapytaj lokalnego specjalistę. Wykwalifikowany lokalny agent, inspektor budowlany lub architekt może obejrzeć grunt, zbocze, odwodnienie i sam budynek. Zrób to dla każdej działki w strefie lub w jej pobliżu i dla każdego wyniku „Nie sprawdzono”, który jest dla ciebie ważny.
  4. Zapytaj o ubezpieczenie i o to, jakie prace budowlane są dozwolone na działce. Oba mogą się zmienić, jeśli działka leży w wyznaczonej strefie.
  5. Przyjedź, jeśli możesz, albo poproś zaufaną osobę, by przyjechała za ciebie. Mapa nie powie ci, że dach jest w dobrym stanie ani że za domem płynie strumień.

Nie jesteśmy inspektorem budowlanym i nie udzielamy porad prawnych. Pokazujemy to, co pokazują mapy rządowe, prostym językiem, i podajemy link do źródła, żebyś mógł to sprawdzić.

Skąd to wiemy

Engawa automatycznie odczytuje te same rządowe warstwy zagrożeń i dołącza je do każdego ogłoszenia, więc dostajesz wyniki dotyczące powodzi, osuwisk i tsunami dla konkretnej działki prostym językiem, z linkiem do źródła, zamiast samodzielnie poruszać się po japońskim portalu. Łączymy je z danymi o zagrożeniu sejsmicznym z J-SHIS, krajowej stacji zagrożeń sejsmicznych. Gdy działka leży poza wszystkimi wyznaczonymi strefami albo danych w warstwie jest mało, uczciwie pokazujemy brak danych ze źródłem, a nigdy zapewnienia, którego nie możemy poprzeć. Pokazujemy ryzyko na mapie; nie odwiedzamy działek, więc ocena na miejscu nadal ma znaczenie.

Najczęściej zadawane pytania

Czy portal zagrożeń jest dostępny po angielsku?

Główny portal krajowy jest przede wszystkim po japońsku, co jest realną przeszkodą dla kupujących z zagranicy. Niektóre gminy publikują informacje o zagrożeniach po angielsku, a kolorowe pasma da się odczytać bez znajomości języka, ale pełna interpretacja często wymaga tłumaczenia lub pomocy. Właśnie dlatego pokazujemy wyniki prostym językiem przy każdym ogłoszeniu.

Czy „Sprawdzone, czysto” oznacza zerowe ryzyko?

Nie. Oznacza brak oznaczenia na tej mapie dla tego zagrożenia w tym punkcie. Mapy zagrożeń modelują scenariusze projektowe, a rzeczywistość może je przekroczyć. Mapy powodziowe obejmują tylko wyznaczone rzeki. Granice stref są przybliżone. Traktuj „czysto” jako „brak oznaczenia w tej warstwie”, a nie „brak ryzyka”, i mimo to zasięgnij lokalnej porady.

Czy „Nie sprawdzono” oznacza, że z domem jest dobrze?

Nie. Oznacza, że nie mamy tam użytecznego wyniku dla tego zagrożenia. Wiersz mówi dlaczego: żadna oficjalna mapa nie obejmuje tego obszaru albo nie udało się nam jeszcze sprawdzić. To luka w naszej wiedzy, a nie dobry znak.

Czym różni się strefa zagrożenia od strefy szczególnego zagrożenia?

Obie to wyznaczone strefy osuwiskowe, ale strefa szczególnego zagrożenia odzwierciedla wyżej ocenione ryzyko dla budynków i może mieć poważniejsze skutki regulacyjne. W ogłoszeniu żółta strefa osuwiskowa jest oznaczona jako Uwaga, a czerwona strefa osuwiskowa jako Ostrzeżenie. Działka w każdej z nich zasługuje przed zakupem na konkretną poradę lokalnego specjalisty.

Czy mogę polegać wyłącznie na wyniku dotyczącym zagrożeń?

Nie. To pierwsze spojrzenie, które mówi, jakim ryzykom działka podlega na papierze. Rzeczywisty stan gruntu i budynku wymaga wizyty na miejscu i wykwalifikowanego lokalnego specjalisty. Użyj wyniku, by zdecydować, gdzie przyjrzeć się dokładniej, a potem niech fachowiec obejrzy konkretną nieruchomość.

Co, jeśli uważam, że wynik w ogłoszeniu jest błędny?

Daj nam znać. Jeden z założycieli sprawdzi go ze źródłem.

Uczciwe podsumowanie

Japońskie mapy zagrożeń są doskonałe i bezpłatne, a prawie każde ogłoszenie na Engawie pokazuje teraz wynik dotyczący powodzi, osuwisk i tsunami dla swojego punktu, prostym językiem, w sekcji „Dane o okolicy i zagrożeniach”, ze źródłem na stronie. Traktuj to jako pierwsze spojrzenie. Potem zapytaj gminę, przeczytaj lokalną mapę zagrożeń, sam sprawdź dokładną działkę i poproś lokalnego specjalistę, by obejrzał grunt i budynek. Gdy ogłoszenie mówi „Nie sprawdzono”, czytaj to jako „jeszcze nie wiemy”.

Zacznij od prefektur Kagoshima lub Oita i otwórz dowolne ogłoszenie, żeby to zobaczyć, albo napisz do jednego z założycieli, by omówić konkretną działkę. Stała opłata, bez prowizji.