日本は、世界でも指折りの、詳しい自然災害の地図を、無料で公開しています。外国人の買主にとっての問題は、主要なポータルサイトが日本語で、色や用語の意味を知っていることを前提にしている点です。この手引きには、二つの役目があります。Engawaの物件ページに表示されるハザードの結果が何を意味するかを説明すること、そして、政府の地図をご自身で読む方法を示すことです。気に入ってしまう前に、土地を確認できるようにするためです。
まず一つ、お伝えしておきます。物件ページのハザードの結果は、政府の地図による最初の確認です。建物調査でも、助言でもなく、家が安全だと示すものでもありません。どこをもっと詳しく調べるべきかを示すものです。
物件ページのハザードの欄には、何が表示されますか
今では、ほぼすべての物件に「周辺とハザードのデータ」の欄があります。国のデータを使い、地図上の地点について、洪水、土砂災害、津波の結果を表示します。あわせて、国のJ-SHISのモデルによる強い揺れの確率と、当てはまる場合は、地盤、雪、農地についての情報も表示します。
欄のいちばん上には、次のような一行の件数が表示されます。
地図上で該当なし6件、注意点1件。この地点を国などが公開する地図と照合した参考情報です。地図がない場合や利用できない場合はその旨を記載しており、リスクがないという意味ではありません。購入を検討する際は、自治体や掲載の不動産会社にご確認ください。
各行には、項目名、短い説明、出典があります。区分は、色だけでなく、必ず言葉で書かれています。表示される区分は次のとおりです。
- 地図上で該当なし
- 注意
- 要注意
- 参考
- 未確認
- 対象外
「地図上で該当なし」とは、どういう意味ですか
そのハザードについて、この土地を政府の地図で調べ、地図に示された区域の中には入っていなかった、という意味です。例を挙げます。
土砂災害。地図上で該当なし。この地点は土砂災害警戒区域に指定されていません。区域の境界はおおよそのものです。参考情報であり、不動産取引の法定書類ではありません。
洪水浸水。地図上で該当なし。想定浸水区域の外です。対象は指定河川のみのため、浸水しないことを示すものではありません。
津波浸水。地図上で該当なし。この地点は津波浸水想定区域に含まれていません
狭い意味で読んでください。「該当なし」は、一つのハザードについて、一つの地図で印が付いていない、ということです。区域の境界はおおよそのものです。洪水の地図の対象は指定河川のみなので、小さな川や水路、平地での大雨は、地図にまったく載っていないことがあります。「該当なし」は「リスクなし」ではありません。
区域の中にある場合は、どう表示されますか
土地が地図に示された区域の中にあると、その行は「注意」か「要注意」になります。洪水と津波の行には、政府のモデルが想定する浸水の深さが書かれています。実際の物件ページの例です。
洪水浸水。要注意。想定浸水区域内です（浸水深3m以上5m未満）
津波浸水。要注意。津波浸水想定区域内です（想定浸水深3.0m以上）
洪水浸水。注意。想定浸水区域内です（浸水深0.5m未満）
津波浸水。注意。津波浸水想定区域内です（想定浸水深0.3mまで）
物件ページの洪水の段階は、浸水深0.5m未満、浸水深0.5m以上3m未満、浸水深3m以上5m未満、浸水深5m以上10m未満、浸水深10m以上20m未満、浸水深20m以上です。3m未満は「注意」、3m以上は「要注意」と表示されます。沿岸に近い物件では、同じ形式で高潮の行が表示されることもあります。
土砂災害の行は、政府の二つの区分を使います。イエローゾーンは「注意」で、次のように表示されます。
土砂災害。注意。土砂災害警戒区域（イエローゾーン）内です（2区域）。背後の斜面について専門家に見てもらうことをおすすめします。区域の境界はおおよそのものです。参考情報であり、不動産取引の法定書類ではありません。
レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）は最も高い区分で、「要注意」と表示されます。地図に示された正式な指定で、漠然とした心配ではありません。どちらの色でも、先に進む前に、その土地について地元の専門家に相談する理由として扱ってください。
これらは、公的な地図による想定のシナリオです。その地点で起こりうると政府のモデルが示すことであり、特定の大雨や津波を予測するものではありません。
「未確認」とは、どういう意味ですか。なぜ表示される物件があるのですか
「未確認」は、その地点のそのハザードについて、使える結果がないという意味です。「該当なし」ではなく、リスクが低いという意味でもありません。「未確認」の行には、必ずそのことが書かれています。理由は二つあり、どちらに当たるかは行に書かれています。
- この地域を対象とする公的な地図がない。香川県の物件の例です。「この地域を対象とする公的な地図がないため、津波浸水のリスクは確認できていません。リスクがないという意味ではありません。」
- まだ確認できていない。まだ読み込んでいない地図の場合と、所在地が分からない、または大まかすぎて地図上に置けない物件の場合です。行には、たとえば「この地点の土砂災害のリスクはまだ確認できていません。リスクがないという意味ではありません。」と書かれています。洪水や津波でも同じ形の文です。
似ていても意味の違う区分が一つあります。「対象外」は、海に面していない県の津波に使います。「海に面していない県のため、津波浸水想定の地図はありません。」確認するものがないので、情報の空白ではありません。
気になるハザードに「未確認」と書かれている場合は、良い知らせとして受け取らないでください。下の手順を使うか、創業者にメールをいただければ、一緒に確認します。
政府のハザードマップは、自分でどう読めばよいですか
国の主要なポータルサイトは、国土地理院（GSI）が運営するハザードマップのサイトで、ハザードマップポータルサイト（disaportal）と呼ばれています。洪水、土砂災害、津波などの公的なハザード情報を地図に重ねて表示し、住所や地点を検索すると、そこにどのリスクが当てはまるかが分かります。信頼できる公的な情報で無料ですが、画面は日本語です。
国土交通省・国土地理院のハザードマップポータルサイト（disaportal）から利用できます。複数のリスクを一つの画面に重ねる「重ねるハザードマップ」があり、各自治体が独自に作るハザードマップへのリンクもあります。買主にとっては、一つの土地が、洪水、土砂災害、津波の区域に同時に入っているかどうかを、最も手早く見られるのが、この重ねるハザードマップです。
ポータルサイトの洪水の情報は、どう読みますか
洪水の情報は、想定される大雨のとき、どれくらいの深さまで浸水するかを、色の段階で塗り分けています。色が濃い、または強いほど、想定される浸水が深くなります。色の付いた段階に入っている家は、地図に示された洪水リスクのある区域にあります。色のない地面にある家は、その情報では、地図に示された洪水の区域に入っていません。
注意深く読むには、二つに注目してください。その土地に色が付いているかどうか、付いているなら、どの深さの段階に入っているかです。浅い段階の端にある土地と、深い区域の奥にある土地とは、まったく別の話です。これは、想定される大雨を使ったモデルの結果であり、特定の洪水の予測ではないことを覚えておいてください。
ポータルサイトで、特定の住所について、洪水（「こうずい」）の情報を表示します。洪水だけの表示でも、重ねた表示でも構いません。国が河川の洪水リスクを地図にしている場所では、その土地が、公的な浸水深のランクの区分で塗り分けられます。公表されているランクの方式は二つあり、5段階（0.5m未満、0.5mから1m、1mから2m、2mから5m、5m以上）か、7段階（0.5m未満、0.5mから1m、1mから2m、2mから3m、3mから4m、4mから5m、5m以上）のどちらかで、河川を管理する機関が使った方式によります。ランクが上がるほど色が濃くなり、表示している情報の凡例に対応しています。これらは、国土交通省の国土数値情報の浸水想定区域のデータで公表されているランクと同じ公的な区分なので、土地がどの段階にあるかは、確認できる公的な数字です。
色のない土地には、二つの異なる意味があり、地図ではその違いが分かりにくいことがあります。一つは、その土地が洪水のデータのある地域にあり、どの深さの段階にも入っていない場合です。もう一つは、その情報にそこのデータがまったくない場合です。元のデータは、河川を管理する機関が洪水のモデルのデータを提供していない河川や、元のハザードマップに、データ化できる浸水の区域がなかった河川を除いています。また、ハザードマップポータルサイト自身の説明にも、一部の都道府県が洪水の地図を作成している途中で、これまでのところ一部のデータしか公表されていない、と書かれています。空白の地域を、リスクなしと思い込む前に、その情報の対象範囲の説明をお読みください。区域の縁がはっきりした色の付いた地帯ではなく、田園地帯の一帯が空白に見える場合は、リスクがないという結果というより、データのない空白であることのほうが多いのです。
ポータルサイトの土砂災害の情報は、どう読みますか
土砂災害の情報は、土砂災害のリスクがある区域を示します。たいていは、急な斜面の上や、そのふもとです。日本では、警戒区域と、リスクがより深刻な特別警戒区域が指定され、地図で塗り分けられます。色の付いた斜面の上、またはすぐ下にある家は、指定された土砂災害の区域にあります。これは、地図に示された正式な指定です。
通常の警戒区域と特別警戒区域の違いは大切です。後者は、建物について評価されたリスクがより高く、必要な工事や認められる工事に、より強い影響が及ぶことがあるからです。手の届きやすい農村の空き家の多くは、谷や山の斜面にあるので、この情報はよく関係します。指定されているなら、その土地について、地元の専門家の具体的な助言を受ける理由であり、読み飛ばしてよい細部ではありません。
ポータルサイトの津波の情報は、どう読みますか
津波の情報は、想定される津波浸水想定区域の中にある沿岸部を、やはり想定される深さで塗り分けています。低地の沿岸の土地に色が付いていれば、政府が津波が届きうると想定する区域の中にあります。色の上、またはその外にあれば、区域には入っていません。洪水と同じく、深さの段階が、想定される浸水の深刻さを示します。
津波のリスクの考え方は、「まれだが、深刻」です。繰り返し起こる洪水と違い、津波は、頻度は低く、被害が大きい出来事です。そのため、沿岸の家は、すてきな家でありながら、想定される範囲の中にあることがあります。地図の役目は、その土地がその範囲に入っているかどうかを知らせるだけです。沿岸の家に決める前に、決めた後ではなく、知りたい事実です。安全の全体像は、空き家は買っても安全？をご覧ください。
地図が分かりにくいときや、土地が区域の境にあるときは
近所ではなく、正確な土地まで拡大し、ハザードの情報を一つずつ確認してください。土地が区域の縁にあるときは、計画の上では、区域の中にあるものとして扱い、地元で助言を受けてください。日本語の表示が読めない場合は、色の段階と、表示している情報を手がかりにして、重要なことは専門家に確認してください。
境目のケースはよくあり、本当に判断が難しいので、正直な進め方は慎重になることです。洪水や土砂災害の区域の縁にある土地は、はっきり区域の中にある土地と同じ注意に値します。安心できるほうに解釈して、自分を納得させないでください。
また、多くの物件は地区の名前しか載せていないため、私たちの地図上の地点は、おおよそのことがあります。区域の境界も、おおよそのものです。住所が分かったら、必ず正確な土地をご自身で確認してください。
ハザードの結果を読んだら、次に何をすればよいですか
ハザードの結果は、ご自身で確認を始める出発点です。物件ページの表示が何であっても（該当なし、区域の中、未確認のどれでも）、決める前に、次のことをしてください。
- 自治体に尋ねる。役場、または元の物件情報に載っている空き家バンクに連絡し、その住所について、どんなハザードの情報があるかを尋ねてください。多くの市町村は独自のハザードマップを公開していて、国の情報より詳しいことがよくあります。国の地図に載っていない地域の事情も教えてもらえます。
- 地元のハザードマップとポータルサイトを開き、上で説明したように、情報を一つずつ、正確な土地をご自身で見てください。
- 地元の専門家に相談する。資格をもつ地元の不動産会社、建物の調査をする専門家、建築士なら、地盤、斜面、排水、建物そのものを見ることができます。区域の中や近くにある土地、また、気になる「未確認」の結果があれば、必ず相談してください。
- 保険と、その土地で認められる建築工事について尋ねる。指定された区域にある土地では、どちらも変わることがあります。
- できれば現地を訪れる。または、信頼できる人に訪れてもらう。地図では、屋根が傷んでいないかや、家の裏に川が流れているかは分かりません。
私たちは建物の調査をする専門家ではなく、法律上の助言もしていません。政府の地図が示す内容を分かりやすい言葉でお伝えし、ご自身で確認できるように出典へのリンクを付けています。
この情報の根拠
Engawaは、これと同じ公的なハザードの情報を、プログラムで読み取って各物件に付けています。そのため、日本語のポータルサイトを自分で操作しなくても、特定の土地の洪水、土砂災害、津波についての所見を、分かりやすい言葉と、出典へのリンクで見られます。あわせて、国の地震ハザードステーション、J-SHISの地震ハザードのデータも付けています。土地がどの地図の区域にも入っていないとき、また、ある情報のデータが少ないときは、裏づけられない「安心」ではなく、出典とともに「不明」と表示します。私たちが示すのは、地図に示されたリスクで、現地を訪れてはいないので、建物調査は依然として大切です。
よくある質問
ハザードマップのポータルサイトは、英語で使えますか。
国の主要なポータルサイトは、主に日本語で、外国人の買主には現実的な障壁です。英語でハザード情報を公開している自治体もあり、色の段階は言葉がなくても読めますが、完全に解釈するには、翻訳や助けが必要なことが多くあります。だからこそ、私たちは、各物件のページで、所見を分かりやすい言葉でお見せしています。
「地図上で該当なし」は、リスクがゼロということですか。
いいえ。そのハザードについて、その地点で、その地図に印が付いていないという意味です。ハザードマップは想定したシナリオをモデルにしたもので、現実はそれを超えることがあります。洪水の地図の対象は指定河川のみです。区域の境界はおおよそのものです。「該当なし」は「この情報では印が付いていない」という意味に受け止め、「リスクなし」とは考えずに、そのうえで地元の助言を受けてください。
「未確認」は、家に問題がないということですか。
いいえ。その場所のそのハザードについて、使える結果がないという意味です。理由は行に書かれています。この地域を対象とする公的な地図がないか、まだ確認できていないかのどちらかです。私たちが知らないことがあるという空白であり、良い知らせではありません。
警戒区域と特別警戒区域は、どう違いますか。
どちらも、指定された土砂災害の区域ですが、特別警戒区域は、建物について評価されたリスクがより高く、規制上の影響もより強いことがあります。物件ページでは、イエローゾーンは「注意」、レッドゾーンは「要注意」と表示されます。どちらの区域にある土地も、買う前に、地元の専門家の具体的な助言を受けてください。
ハザードの結果だけを、頼りにしてよいですか。
いいえ。土地が書類の上でどのリスクに直面しているかを知らせる、最初の確認です。地盤と建物の実際の状態を確かめるには、現地の確認と、資格をもつ地元の専門家が必要です。結果は、どこをもっと詳しく調べるかを決めるために使い、そのうえで、その物件に専門家の目を入れてください。
物件ページの結果が間違っていると思ったら、どうすればよいですか。
お知らせください。創業者が出典と照らし合わせて確認します。
正直なまとめ
日本のハザードマップは優れていて無料です。今では、Engawaのほぼすべての物件が、その地点の洪水、土砂災害、津波の結果を、分かりやすい言葉で、出典とともに「周辺とハザードのデータ」の欄に載せています。それを最初の確認として使ってください。そのうえで、自治体に尋ね、地元のハザードマップを読み、正確な土地をご自身で確認し、地元の専門家に地盤と建物を見てもらってください。物件ページに「未確認」とあれば、「まだ分からない」と読んでください。
鹿児島や大分から始めて、物件を開いてご覧ください。特定の土地について相談したいときは、創業者にメールでお尋ねください。定額の料金で、取引金額に応じた手数料はありません。