日本の空き家は、たいてい価格と魅力で売られます。リスクで売られることは、ほとんどありません。そこで私たちは逆のことをしました。カタログにある空き家549軒のすべてについて、正確な座標を、日本の公的なハザードのデータに、一軒ずつ照らし合わせたのです。これらの家が、実際にどれくらい危険で、どれくらい安全なのかを、データで見ていきます。
結論を先に言います。カタログの空き家の多くは、指定されたハザードの区域に入っていません。本当に大きな見出しは、建物の古さです。そして、買主の思い込みに反して、ハザードの区域にある家は、安く売られてはいません。
指定されたハザード区域にある空き家は、どれくらいですか
各物件を、全国の三つの別々の浸水と斜面のデータと照らしました。河川の洪水区域、土砂災害警戒区域、津波浸水想定区域です。家が「区域内」とされるのは、その座標が、正式に指定された範囲の中に入っているときだけです。
| ハザード | 指定区域内の物件数 | 使えるデータのある物件数 | 割合 |
|---|---|---|---|
| 土砂災害警戒区域 | 56 | 459 | 12.2% |
| 河川の洪水区域 | 37 | 459 | 8.1% |
| 津波浸水想定区域 | 20 | 459 | 4.4% |
分母が大切です。私たちは、あえてそこにこだわります。すべての家を判定できるわけではありません。座標が粗すぎるもの（区画ではなく、町の中心に置かれた掲載）や、データの公表範囲の外にあるものがあるからです。そうした家は、黙って「安全」に数えず、分母から完全に除いています。ですから「12.2%が土砂災害区域内」とは、549軒のうち56軒ではなく、実際に評価できた459軒のうちの56軒です。これが正直な数字で、私たちが公表しているものです。
地震は、どうですか
日本のどの地点にも地震のリスクがあるので、問いは「あるかどうか」ではなく「どれくらいか」です。私たちは、国の地震ハザードのモデルによる、30年以内に強い揺れ（震度6弱以上。古い家が壊れ始める水準）に見舞われる確率を使っています。
地震のスコアがある483軒では、30年以内に強い揺れが起こる確率の中央値は7.3%、平均は10.2%です。分布は低いほうに大きく偏っていますが、確かな裾野があります。
| 30年以内に強い揺れが起こる確率 | 物件数 |
|---|---|
| 0〜10% | 261 |
| 10〜20% | 167 |
| 20〜30% | 41 |
| 30〜40% | 9 |
| 40〜50% | 2 |
| 70〜80% | 2 |
| 80〜90% | 1 |
カタログの空き家の多くは、確率が比較的低い地盤にあります。ただ、3軒は30年以内の強い揺れの確率が70%を超え、最も高い1軒は81.8%に達します。これらは、構造の評価なしに、買主が決して買うべきでない家であり、見栄えのよい掲載が決して触れない家です。
本当のリスクは、建物の古さです
最も重大なハザードの事実は、洪水の区域ではなく、暦です。日本は1981年に耐震の建築基準を強化しました。それより前に建てられた家（「旧耐震」、1981年より前）は、保険が掛けにくく、住宅ローンが組みにくく、安全にするための費用も高くつきます。
建築年が分かった548軒のうち、177軒（32.3%）が、1981年より前の旧耐震の建物です。カタログのほぼ3分の1が、国が40年以上前に不十分だと判断した耐震基準で建てられています。買主にとっては、細かな点ではなく、耐震改修の予算です。
買主の予想に反する発見：リスクは価格に反映されていません
直感に反する結果です。洪水、土砂災害、津波の区域にある家は、市場が危険を織り込んで、安いと思うかもしれません。ところが、そうではありません。
三つの浸水ハザードのすべてで判定できた459軒について、少なくとも一つのハザード区域にある家と、どこにもない家の、希望価格の中央値を比べました。
| グループ | 物件数 | 価格のある物件数 | 希望価格の中央値 |
|---|---|---|---|
| 少なくとも一つのハザード区域内 | 99 | 65 | 380万円 |
| どのハザード区域にもない | 360 | 247 | 361万円 |
ハザード区域の家は、むしろ、わずかに高く、安くはありません。地方の空き家市場は、薄く、ばらばらで、不透明なので、ハザードの状況は、価格にまったく反映されていないのです。これが、この調査が示す、最も大切な点です。表示価格から、家の安全は推測できません。安い空き家は、危険だから安いのではありません。ハザードのデータは、ご自身で確認する必要があります。だからこそ、私たちは、すべての物件で、無料で公開しています。
調査方法
2026年7月8日のデータの時点で、Engawaのカタログにある空き家549軒を分析しました。各物件の位置を特定し、次の公的なデータに対して、それぞれ独立して判定しました。
- 洪水：全国の河川洪水の浸水想定区域（国土交通省）。
- 土砂災害：指定された土砂災害警戒区域（国土交通省・都道府県）。
- 津波：津波浸水想定区域（国土交通省・都道府県）。
- 地震：地震ハザードステーション（J-SHIS、防災科学技術研究所が公開）による、30年以内に強い揺れが起こる確率。
- 建築年代：記録された建築年を、1981年の耐震基準の境目と照らして算出。
対象範囲は、正直に示しています。座標が粗すぎて確実に判定できない家や、データの公表範囲の外にある家は、そのハザードの分母から除き、初めから安全と数えることはありません。ここにあるすべての数字は、サイトが使うのと同じデータベースを読む、公開された分析のスクリプト（`backend/seo/research_stats.py`）で再現されるので、報道関係者の方も再実行できます。ある座標に指定区域がないことは、リスクがゼロである証拠ではありません。全国のデータで、その地点を覆う、正式に指定されたハザードの範囲がない、という意味です。
関連する記事：空き家は買っても安全か、日本のハザードマップの読み方、お金の面では補助金ランキング。物件そのものもご覧ください。それぞれに、独自のハザードの欄があります。