「税金が6倍になる」は、空き家（日本にある、誰も住んでいない家）の所有について、最もよく語られる警告です。これは本当ですが、広く誤解されています。空き家の所有者全員が6倍の税金を払うわけではありません。家を放置すると、住宅用地の税の特例が外されることがあり、その特例を失うと、毎年の税のうち土地の部分が何倍にもなる、ということです。2023年12月に施行された改正で、自治体がこの措置を取りやすくなりました。ここでは、正確なところをご説明します。
空き家の固定資産税が6倍になるとは、どういうことですか
家が建っている土地は、毎年の固定資産税が大きく軽減されるのが普通です。小規模な住宅用地（200平方メートルまで）では、課税の基準になる額が6分の1になります。この軽減が外れると、土地は本来の評価額で課税されるため、請求額のうち土地の部分が最大6倍になります。これが「6倍」です。
大切なのは、この「6」が何を指すかです。空き家のために作られた罰則の倍率ではなく、6分の1の軽減を失うという算数の結果です。課税の基準を6分の1にしていた特例がなくなれば、基準は元の大きさに戻り、それは6倍です。住宅用地の軽減は日本の地方税のルールに定められています。自治体の説明の例として、稲城市の固定資産税のページをご覧いただけます。
6倍は、実際にいつ適用されますか
自治体が、その家を問題のある空き家として正式に指定し、その手続きの中で住宅用地の軽減を外したときに適用されます。家が空いているというだけで自動的に適用されることはありません。きっかけは、放置と、行政による指定です。空いていることそのものではありません。
空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）のもとで、自治体は、ひどく傷んだ物件を「特定空家」に指定し、勧告の段階で土地の税の特例を外すことができます。2023年12月の改正は、米国議会図書館のGlobal Legal Monitorが報じたとおり、より早い段階の区分として「管理不全空家」を加えました。これにより、倒壊寸前になる前に、自治体が関与できます。実際には、以前より早い放置の段階で、税の特例が外されうるようになったということです。
実際には、どれだけ多く払うことになりますか
増えるのは土地の部分だけで、しかも小規模な住宅用地の範囲に限られます。ですから「6倍」という見出しの数字は、その部分についてのもので、請求額の全体ではありません。土地の評価が高くない地方の安い空き家では、土地の税が6倍になっても、金額としては小さいことがあります。評価の高い土地では、大きな額になることがあります。
仕組みを正確に読むと、次のとおりです。
- 6倍になるのは、土地の固定資産税の課税基準です。小規模な住宅用地で、6分の1から本来の額に戻ります。
- これとは別に、都市計画税にも軽減があり（3分の1）、これも外れることがあります。その部分は3倍になります。
- 建物の税は別に評価され、「6倍」の対象ではありません。
- 土地の評価額に対する割合なので、実際の金額は、その土地の価値によって決まります。
つまり、危険は本当にありますが、物件によって違います。価値のある土地に放置された家では、大きな増額になりえます。ほとんど価値のない地方の土地に放置された家では、金額としては小さくなります。どちらの場合も、避け方は同じです。家が指定を受ける状態にしないことです。
6倍の税の落とし穴を、どう避けますか
家を適度な状態に保ち、使い続けることです。指定の対象になるのは、放置されて傷み、危険になった空き家です。手入れをしている家、改修している家、住んでいる家は対象になりません。落とし穴にはまるのは、安い家を買って何もせず、ほかの場所に住んだまま傷むに任せる所有者です。
具体的には、買う前に維持の計画を立てておくことです。すぐに住まない場合は特にそうです。足を運べないなら、地元の管理を手配してください。早めに改修することは、家のためになり、指定を避けることにもなります。自治体の補助金が、その費用の助けになることも多くあります。税のリスクは、実は維持管理のリスクの言い換えです。
この情報の根拠
Engawaは、各物件に、公的な記録に基づく建物の年代と地価のデータを付けています。そのため、建てられた時期（状態や耐震基準の判断に関わります）と、土地の価値の目安（特例を失った場合に実際にいくらかかるかを左右します）をご覧いただけます。個人の税額は、自治体の評価によって決まるため、私たちは計算しません。家ごとに確認できない数字をお伝えするのではなく、出典と専門家のご相談先をご案内します。地価のデータが少ないときは、出典とともに「不明」と表示します。
よくある質問
空き家の所有者は全員、6倍の税金を払うのですか。
いいえ。ほとんどの空き家の所有者は、住宅用地の通常の軽減を受けたまま、軽減された税額を払っています。税額が上がるのは、自治体がその家を放置された家として指定し、特例を外した後だけです。手入れされている家や、人が住んでいる家は影響を受けません。
2023年のルールで、空き家全体の税金が上がったのですか。
いいえ。2023年12月の改正は、一律に税を引き上げるものではありません。より早い段階の「管理不全」の区分を設け、手入れの悪い家について、自治体がより早く土地の税の軽減を外せるようにしたものです。きちんと管理された家は、これまでどおり軽減を受けられます。
家を取り壊せば、税のリスクを避けられますか。
放置された家のリスクはなくなりますが、住宅用地の軽減も通常はなくなります。軽減には、課税の基準日に土地に家があることが必要だからです。そのため、取り壊しだけで、土地の税が上がることがあります。両方の道を比べ、取り壊す前に地元で助言を受けてください。
この税は、外国人の所有者にも課されますか。
はい。所有者の国籍にかかわらず、ルールは同じです。固定資産税は、その物件と、登記上の所有者に課されます。外国人でも日本人でも同じです。海外から所有する場合は、家が放置された状態にならないよう、地元の管理を手配してください。
正直なまとめ
6倍の税は、放置の結果として実際に起きることであり、空き家を所有することにかかる税ではありません。家を手入れして使い続け、通常の固定資産税を予算に入れておけば、この落とし穴には当てはまりません。家を使わず、傷むに任せるつもりで買うなら、そのリスクは自分に降りかかると考えてください。
各物件の建物の年代と地価のデータは、鹿児島や京都から、カタログでご覧いただけます。維持の計画には、空き家の改修に実際にかかる費用もお読みください。空き家の総費用シミュレーターでは、固定資産税をほかのすべての購入費用と並べて試算できます。私たちは定額の料金をいただき、取引金額に応じた手数料はいただきません。このガイドは一般的な情報であり、税務の助言ではありません。ご自身の状況は、資格をもつ専門家にご確認ください。