空き家の購入費用シミュレーター

このシミュレーターで分かること

空き家を買うときは、購入価格のほかに一度だけかかる費用がいくつかあり、さらに毎年の税金がかかります。このシミュレーターはそれぞれの金額を幅で示すので、物件を見に行く前や申し込む前に、現実的な予算を立てられます。結果はすべて目安です。正確な金額は、自治体がその物件に付けている評価額によって決まり、評価額は販売価格とは異なります。

このシミュレーターが扱うのは次の5つです。不動産取得税（都道府県に一度だけ納める税金）、登録免許税と司法書士の報酬（名義を移すときに支払います）、不動産会社の手数料（法律上の上限額とEngawaの定額料金の比較）、売買契約書の印紙税、そして毎年の固定資産税です。固定資産税には土地の軽減がありますが、管理されていない空き家ではこの軽減がなくなることがあります（詳しくは固定資産税が6倍になる仕組みのガイドをご覧ください）。

改修費も含めているので、1年目の支出の合計をひと目で確認できます。改修費のガイドで現実的な予算の幅を選び、金額を入力する前に自治体の補助金制度を確認してください。補助金で工事費のかなりの部分をまかなえることがあります。

使っている税率と前提

このシミュレーターの税率は、すべて公的な情報源か法令にもとづいています。軽減税率は住宅の購入に適用されるもので、特に記載がない限り2027年3月31日まで有効です。どの見積もりも変わることがあるので、専門家に確認してください。

• 不動産取得税：住宅の建物は、固定資産税評価額の3%です（総務省による軽減税率で、本来は4%。2027年3月31日まで）。土地は、評価額に2分の1を掛け、さらに3%を掛けます。評価額は購入価格のおよそ55から70パーセントなので、この幅を使って低めと高めの見積もりを出しています。出典：総務省。
• 登録免許税：土地の所有権移転は評価額の1.5%です（国税庁による軽減税率で、本来は2%）。住宅の建物の所有権移転は評価額の0.3%です（軽減税率で、本来は2%）。軽減税率は2027年3月31日までです。出典：国税庁。
• 司法書士の報酬：報酬は法律で決まっていません。取引の複雑さ、物件の種類、住宅ローンを使うかどうかによって、一般的には8万円から25万円ほどです。シミュレーターではこの幅をそのまま示しています。依頼する前に、司法書士に確認してください。
• 不動産会社の手数料：宅地建物取引業法で決められた上限は、（購入価格の3%＋6万円）×1.1（消費税10%込み）です。Engawaはこの手数料の代わりに、分かりやすい定額料金をいただいています。違いが分かるように、両方を表示しています。
• 印紙税：売買契約書にかかる定額の税金で、国税庁の税額表で決まります。軽減税率は2027年3月31日までです。シミュレーターでは、入力した価格に当てはまる税額を示します。出典：国税庁の印紙税額表。
• 固定資産税（毎年）：評価額の1.4%を毎年納めます（地方税法で決められた標準の税率）。住宅が建っている土地は、200㎡までの部分の評価額が6分の1になります。200㎡を超える部分は3分の1になります。管理されていない空き家に指定されると、この軽減がすべてなくなることがあります。詳しくは固定資産税が6倍になる仕組みのガイドをご覧ください。
• 都市計画税：評価額の0.3%までを毎年納めます。かかるのは都市計画区域の中だけです。地方の物件はかからないことも多いため、シミュレーターでは不確かな項目として示しています。

よくある質問

結果が正確な金額ではなく、幅で示されるのはなぜですか？

大事な数値のいくつかが、販売価格だけでは分からないからです。不動産取得税と登録免許税のもとになる評価額は自治体が決めるもので、市場価格のおよそ55から70パーセントです。掲載価格と大きく違うこともあります。司法書士の報酬にも決まりがなく、事務所や取引の内容によって変わります。幅で示すのが正直なやり方です。ひとつの金額で示すと、このシミュレーターでは出せない精度があるように見えてしまいます。

固定資産税評価額とは何ですか？販売価格とどう違いますか？

固定資産税評価額は、自治体が3年ごとに見直す評価額です。不動産取得税、登録免許税、毎年の固定資産税の計算のもとになります。地方の古い物件では、販売価格のおよそ55から70パーセントになることが多く、それより低いこともあります。販売価格と評価額は大きく違うことがあるので、同じだと考えないでください。評価額は、購入の手続きを終える前に、司法書士か市区町村の税務課で確認できます。

Engawaの定額料金は、一般的な不動産会社の手数料と比べてどうですか？

日本の一般的な不動産会社は、法律で決められた上限の手数料をいただくことが多く、その額は（購入価格の3%＋6万円）×1.1（消費税込み）です。500万円の物件なら23万1,000円、1,000万円の物件なら39万6,000円になります。Engawaは代わりに分かりやすい定額料金をいただき、金額を前もって公開しているので、価格が上がっても費用は増えません。比べられるように、シミュレーターでは両方を示しています。

自治体の補助金で、これらの税金も減りますか？それとも改修費だけですか？

自治体の改修補助金の対象は改修工事で、このシミュレーターにある購入時の税金や費用は対象になりません。工事の検査のあとで、改修費の一部が、多くの場合は決まった上限額まで支払われます。不動産取得税、登録免許税、印紙税は減りません。受け取る見込みの補助金の額を入力すると、差し引いた後の改修費が分かりますが、購入時の税金はその分も含めて全額を予算に入れておいてください。